深圳中心区商品房林立，时代财经摄
深圳楼市新政发布不久后，胡道兵维护了一年多的客户终于出手。
胡道兵是深圳链家领航城旗舰店的商圈经理，去年8月从宝中片区转到西乡片区。西乡是深圳楼市“9·5新政”的主要获益片区之一——符合条件的居民家庭在辖区内购买商品住房不限套数，不符合条件的也可购买两套。
限购措施解除，市场再起波澜，观望多时的购房者有了入市意愿。
“这是一个改善型客户，去年3月我在宝中的时候就开始和他联系了。客户就住在西乡，想换一套800万元左右的四房，在宝中和西乡看过很多房子，一直没遇上合适的。”胡道兵回忆。
因为家里空间不够，这位客户不得不在离家三公里的另一个小区租房居住。直到今年9月中旬，转机才出现。“有业主挂出一套价格很实惠的房子，他主动联系我们，说有时间来看房，看完第二天就成交了。”
从去年春天到今年秋天，胡道兵的这位客户终于结束了在两套房之间的摇摆生活。在合同上落笔的那一刻，胡道兵感到市场的风向似乎悄悄生变，改善型买家重新活跃起来。
西乡新盘销售刘明也有同样的体感，他所在的华联峦山府于10月12日启动认购登记，售楼处到访客户多为携家带口的三口之家或四口之家。
50公里外的龙岗大运，改善型新盘中海大运玖章小户型冻资门槛30万元，大户型则高达100万元——这样的认购要求，在这两年的市场中实属罕见。
成交回暖的背后，是价格换来的量。
深圳楼市“9·5新政”发布后，不少业主主动下调报价，新盘也加大优惠力度。价格的松动，带动观望买家的入市情绪。成交量上升的同时，房价仍维持在低位，市场复苏的底色依然是“以价换量”。
改善需求入市，“新规楼盘”销售加班到凌晨
9月5日，深圳再次优化房地产政策措施，市场显露出久违的活跃气息。来自一线经纪人的反馈显示，咨询量与成交量都较7、8月有所回升。
“业务员的积极性明显高了，新政发布后我们门店的商机量（即客户咨询量）比8月增长了30%到40%。”胡道兵告诉时代财经。解除限购的西乡市场热度率先显现，“9月卖房比之前容易了一些，7、8月我们门店开了两三张单子，9月成交了四五套。”
据胡道兵观察，当前的成交主要由改善型需求驱动，小户型表现平稳，大户型成交量回升明显，尤其是100平方米以上的四房产品。“最近成交的客户主要是同片区置换型买家，他们手上预算充裕，加上不限购了，所以先买后卖。”胡道兵说，由于不少业主在高位买入，若当下卖房就多有亏损，“有些客户干脆先买新房，再慢慢卖旧房。”
在他看来，市场情绪的变化是成交回暖的关键因素之一。“客户觉得房价已经触底，政策又在发力，信心比前几个月有所修复。大家预期房价不会大涨，但也不会大跌。”
房产经纪人的感受也得到了机构数据的印证。
根据深圳贝壳研究院监测，新政落地23天（9月6日至9月28日），贝壳深圳合作门店新房认购量较新政前23天增长35%，较8月同期增长75%。
乐有家的数据亦显示，截至10月6日，深圳楼市“9·5新政”满月时，乐有家门店的新房看房量环比上涨49%，新房签约量环比上涨46%；二手房市场稳中有升，环比略有增长。
深圳贝壳研究院院长肖小平分析认为，新政出台恰逢9月新盘集中入市期，不少项目赶在政策窗口期加推，“政策红利+优质房源”的双重吸引，进一步放大了成交量的增长效应。
值得注意的是，“新规楼盘”成为这一轮市场回暖中的焦点。深圳贝壳研究院调研发现，实用率较高的新规楼盘、可快速入住的现房楼盘受到购房者追捧。
以华联峦山府为例，10月12日，该项目启动诚意登记。时代财经走访了解到，当天下午四时左右，项目售楼处有二十多组客户看盘。置业顾问刘明介绍，项目开放展示中心后，到访量表现较好，国庆假期首日就接待了客户超过500组。诚意登记首日，他加班到凌晨十二点半。
认购登记首日，华联峦山府吸引多批购房者看房，时代财经摄
市场的升温在官方统计中也得以体现。
根据深圳市房地产信息平台统计，今年9月，全市新建商品住宅成交17.50万平方米（1712套），同比增长1.75%，90平方米及以上的户型成交套数占比约56.66%；二手商品住宅成交44.99万平方米（4546套），同比增长45.67%。
政策调整带来的信心修复，叠加利率下行，使得刚需与改善型需求集中释放。正如胡道兵所言：“相比7、8月，现在卖房稍为容易，客户觉得这时候入手较为稳妥。”
刚刚收房的南山业主段霄仪认为，当前房价较高峰期已出现显著回调，随着价格逐步接近合理区间，即便后续再度下探，风险暴露空间已较为有限。
虽然成交回暖主要集中在政策刺激和结构性需求释放，但业内也提醒，市场距离全面复苏仍需时间。当前的升温，更多是一种信心修复的开端。
“成交价一套比一套低”，以价换量成主旋律
在业内看来，9月成交回暖，除了政策提振，更关键是市场让步“倒车接人”。
“从成交价来看，9月和7、8月相比再度下探约5%。”胡道兵举例，西乡面积约82平方米的三房，7、8月成交价在390万-400万元之间，最新的价格降至360万-370万元；157平方米的大户型，则由830万元降至795万元。
胡道兵9月促成的前述改善型客户交易，被他称作“捡漏”。这套四房单位以700万元成交，比同小区同户型上一套的成交价便宜30万元，“上一套在3楼，我们成交的这套在2楼。”时间线再拉长，去年3月该小区相近面积段的四房单位成交价约830万元，时隔一年半差价超百万。
据时代财经了解，这套房子挂牌价788万元，经历4次调价、144次带看后成交，成交周期326天。“现在房东卖房的价格基本是一套比一套低，得拿出很有吸引力的价格，才有人愿意买单。”胡道兵说。
这并非个案。马剑雄今年5月在西乡购入的房子，总价420万元，“中介上个月（9月）说跌到380万元，现在估计360万元了。”贝壳找房数据显示，同户型最新成交价为359.8万元。
深圳中原研究中心统计显示，过去一个月，深圳共有26个片区业主报价上涨，同时有58个片区报价下跌，另有2个片区保持平稳。买方情绪主导市场，整体仍处于深度调整期。
开发商也在加大让利。
华联峦山府此次开盘综合折扣为9.3折，折后均价6.15万元/平方米，94平方米的三房最低总价480万元。可供对比的是，同片区另一新盘，96平方米三房去年年中的价格是550万元起。
新房价格的进一步松动，也在一定程度上削弱了二手房业主的议价空间。
“大家现在不愿买房，一是房子不像以前那样升值了，投资意义减弱；二是租房比买房划算。”胡道兵说，以西乡400万元的房子为例，租金五六千元，月供1.5万元，其中六成是利息，“以前是租客给房东打工，现在反过来成了房东给租客打工。”
深圳一位本地房企营销人士也表示，当前市场环境下，购房者缺乏购买多套房产的动力。由于房价整体走势较为平稳甚至继续回落，而只有在房价具备上涨预期时，投资型需求才会被激发，现阶段市场仍以自住型需求为主。
开发商以高得房率抢客，时代财经摄
机构的判断更偏向宏观层面。
国泰海通在最新研报中指出，要稳住房价，单纯靠租金回报率回升到历史高位，会是个漫长的过程。“买房的收益来自两部分，一部分是租金回报，另一部分是房价波动，即资本利得。当预期房价上涨时，租金回报率就不重要了。如果房价没有上涨预期时，租金回报率需要远远高于国债利率，居民才会愿意买房。”
“我们认为最重要的是稳住房价的预期。”国泰海通认为，房价的预期很大程度上决定于宏观通胀的预期，因为房地产、股票、债券等资产价格变化本质上是实体经济的映射。如果居民对于未来收入、通胀预期越来越高，房价的预期也会有所抬升。
“9·5新政”带来的成交反弹并未延续至国庆假期。胡道兵表示，节日期间看房量低于预期，市场情绪依旧谨慎。“如果房贷利率能再降一些，可能会带动更多购房需求。”
房价在回调中寻找底部，市场则在观望与出手之间反复试探。“市场并不缺少，但观望情绪浓厚。”胡道兵说。（刘明、段霄仪、马剑雄为化名）
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